Vad kostar ett attefallshus, och vad ger det att hyra ut?
Räkna på byggkostnad, hyra, skatt och återbetalningstid för ett attefallshus, med reglerna som gäller sedan 1 december 2025 och den nya privatuthyrningslagen från 1 juli 2026.
Av Attefallskalkylen · Uppdaterad 24 oktober 2026
- 30 m²utan bygglov inom detaljplan, 50 m² utanför
- 40 000 krschablonavdrag vid uthyrning, plus 20 % av hyran
- 1 juli 2026ny privatuthyrningslag med marknadsmässig hyra
Vad kostar det, och vad ger uthyrning?
–
- Hyresintäkt per år
- –
- Skatt på uthyrningen
- –
- Kvar efter skatt och drift
- –
- Avkastning på byggkostnaden
- –
- Återbetalningstid
- –
Byggkostnad inklusive grund, el och VA. Skatt enligt Skatteverkets schablonavdrag 40 000 kr och 20 % av hyran för småhus, 30 % på överskottet. Drift som du betalar: 12 000 kr per år.
Det här visar vår analys
Våra beräkningar, uppgifter per 24 oktober 2026
- Ett attefallshus på 30 m² för året runt-boende kostar i vår kalkyl 595 000 kr om du bygger själv från byggsats, 835 000 kr med hantverkare och 1 135 000 kr nyckelfärdigt, inklusive grund, el och VA.
- Uthyrt i Stockholm för 12 000 kr i månaden ger huset 109 440 kr om året efter skatt och drift; på en mindre ort, för 6 500 kr, 59 280 kr.
- Skatten är låg tack vare schablonavdraget på 40 000 kr och 20 % av hyran: den effektiva skatten är 15,7 % av hyran i Stockholm och 8,6 % på en mindre ort.
- Sedan den 1 december 2025 kräver ett komplementbostadshus inom detaljplan varken bygglov eller anmälan om det håller sig inom 30 m², 4 meters nockhöjd och 4,5 meter från gränsen. Anmälan krävs dock för att installera vatten, avlopp, eldstad eller ventilation.
| Stockholm | 109 440 kr / år |
| Göteborg | 91 200 kr / år |
| Malmö | 82 080 kr / år |
| Annan större stad | 72 960 kr / år |
| Mindre ort | 59 280 kr / år |
Vår kalkyl: 30 m², 835 000 kr i byggkostnad, drift 12 000 kr per år, hyra enligt typiska nivåer 2026.
Så räknar kalkylatorn
Byggkostnaden är ett pris per kvadratmeter för huset, olika för självbygge, byggsats med hantverkare och nyckelfärdigt, plus grund, elanslutning och vatten och avlopp. Hyran är en typisk nivå för orten om du inte skriver in din egen. Skatten räknas som Skatteverket gör för uthyrning av ett småhus: hyran minus schablonavdraget på 40 000 kr och 20 % av hyran, och 30 % skatt på det som blir kvar. Till sist drar vi av driften du själv betalar.
Uthyrning, ort för ort
| Ort | Hyra per månad | Skatt per år | Kvar per år | Byggsats + hantverkare: återbetalning | Nyckelfärdigt: återbetalning |
|---|---|---|---|---|---|
| Stockholm | 12 000 kr | 22 560 kr | 109 440 kr | 7,6 år | 10,4 år |
| Göteborg | 10 000 kr | 16 800 kr | 91 200 kr | 9,2 år | 12,4 år |
| Malmö | 9 000 kr | 13 920 kr | 82 080 kr | 10,2 år | 13,8 år |
| Annan större stad | 8 000 kr | 11 040 kr | 72 960 kr | 11,4 år | 15,6 år |
| Mindre ort | 6 500 kr | 6 720 kr | 59 280 kr | 14,1 år | 19,1 år |
30 m², 12 månaders uthyrning, drift 12 000 kr per år. Ingen ränta på lån är medräknad.
Vad kalkylen inte tar med
- Ränta. Lånar du till bygget, dra av räntan från det som blir kvar.
- Tomma månader. Varje månad utan hyresgäst kostar en tolftedel av årets hyra.
- Värdet på fastigheten. Ett attefallshus kan höja priset vid en försäljning, men det beror helt på läget och huset.
Veckans räkneexempel
Ett attefallshus på 30 m² byggt med byggsats och hantverkare kostar runt 835 000 kr inklusive grund, el och VA. Exempel: Annan större stad. Uthyrt för 8 000 kr i månaden, ger det 72 960 kr om året efter skatt och drift, och har betalat sig efter 11,4 år.