Metod och källor

Kort sagt

Ett komplementbostadshus på 30 m² för året runt-boende kostar i vår kalkyl 595 000 kr till 1 135 000 kr med grund, el och VA, och ger uthyrt 59 280 kr till 109 440 kr om året efter skatt och drift om det byggs med byggsats och hantverkare.

Byggkostnad

Huset räknas med ett pris per kvadratmeter: 15 000 kr för byggsats som du bygger själv, 23 000 kr för byggsats med hantverkare och 33 000 kr för nyckelfärdigt, mitt i de prisintervall som husleverantörer och prisguider publicerade 2025–2026 för hus för året runt-boende. Till det lägger vi grund (60 000 kr), elanslutning (25 000 kr) och anslutning av vatten och avlopp till huvudbyggnaden (60 000 kr). Moms ingår.

Hyra

Förslagen är typiska månadshyror för attefallshus 2026 enligt uthyrningssajter och branschkällor: 12 000 kr i Stockholm, 10 000 kr i Göteborg, 9 000 kr i Malmö, 8 000 kr i andra större städer och 6 500 kr på mindre orter. Skriv in din egen hyra i kalkylatorn.

Skatt och drift

Skatten följer Skatteverkets regler för uthyrning av privatbostad: schablonavdrag 40 000 kr per år, avdrag med 20 % av hyresintäkten för småhus, och 30 % skatt på överskottet. Driften som du som ägare betalar uppskattar vi till 12 000 kr per år.

Lån

Räntor: SCB, genomsnittlig ränta på hushållens nya avtal i augusti 2026 (bostadslån 2,86 %, konsumtionslån 7,73 %). Bolånet betalas av rakt, privatlånet som annuitet, båda på tio år; ränteavdrag 30 %. Taket för utökade bolån (80 %) och amorteringskraven följer lagen (2026:226). Pantbrev: 2 % stämpelskatt och 375 kr i avgift.

Hyra per kommun

SCB:s medianårshyra per kvadratmeter för hyreslägenheter i varje kommun (tabell BO0406Tab01, 2026) gånger 30 m² ger en försiktig hyra för ett attefallshus. Skatten och återbetalningstiden räknas med samma modell som i kalkylatorn, för ett hus byggt från byggsats med hantverkare.

VA-avgifter

Vi läste VA-taxorna för 2026 i 15 kommuner och noterade avgiften per bostadsenhet (eller lägenhet), regeln för små bostadsenheter och den årliga avgiften per bostadsenhet, inklusive moms.

Ägarnas erfarenheter

Vi läste 634 inlägg i 21 trådar på Byggahus.se om vad attefallshus kostat och noterade bara slutsummor och konkreta offerter, inte uppskattningar.

Energikrav och klimatskal

Um för ett hus på 6 × 5 meter med 2,6 meter höga väggar räknar vi som summan av U-värde gånger area för väggar, fönster, dörr, tak och golv, plus 10 % för köldbryggor, delad med klimatskalets area. Väggens U-värde räknas med parallella värmeflöden genom mineralull (λ 0,036) och regelvirke (λ 0,13, 12 % av ytan) plus 0,27 m²K/W för ytskikt och skivor; med 120 mm regel ger det 0,34 W/m²K. Kravet 0,33 W/m²K och ventilationsflödet 0,35 l/s per m² följer Boverkets byggregler (BFS 2011:6) avsnitt 9:4 och 6:251, brandavstånden avsnitt 5:611.

Lagar och källor

• Plan- och bygglag (2010:900) i lydelse enligt lag 2025:974, 9 kap. 4, 5, 34 och 35 §§ och 10 kap. 2 a §.
• Plan- och byggförordning (2011:338) i lydelse från 1 december 2025, 6 kap. (anmälan) och 7 kap. 5 § (kontrollansvarig).
• Boverkets byggregler (BFS 2011:6), avsnitt 5:6, 6:251 och 9:4.
• Privatuthyrningslag (2026:772), i kraft 1 juli 2026.
• SCB, Hyra i hyreslägenheter efter län och kommun (BO0406Tab01).
• Skatteverket, Hyra ut privatbostad.
• Prisuppgifter från husleverantörer, prisjämförelser och branschsajter 2025–2026.

Officiell källa: Skatteverket, hyra ut privatbostad.