Hyra ut attefallshus efter den 1 juli 2026
Den 1 juli 2026 ersatte privatuthyrningslagen den gamla lagen om uthyrning av egen bostad. Den kostnadsbaserade hyran är borta för nya avtal. Vad det betyder för den som bygger ett attefallshus för att hyra ut, med siffror.
Av Attefallskalkylen · Uppdaterad 24 oktober 2026
Vad kostar det, och vad ger uthyrning?
–
- Hyresintäkt per år
- –
- Skatt på uthyrningen
- –
- Kvar efter skatt och drift
- –
- Avkastning på byggkostnaden
- –
- Återbetalningstid
- –
Byggkostnad inklusive grund, el och VA. Skatt enligt Skatteverkets schablonavdrag 40 000 kr och 20 % av hyran för småhus, 30 % på överskottet. Drift som du betalar: 12 000 kr per år.
Det här visar vår analys
Våra beräkningar och privatuthyrningslagen (2026:772), oktober 2026
- Hyresavtal som ingås från och med den 1 juli 2026 följer privatuthyrningslagen (2026:772). Hyresvärden och hyresgästen kommer överens om hyran; hyresnämnden kan bara sänka den om den är väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut för liknande privatuthyrda bostäder.
- Lagen gäller den som hyr ut högst två bostäder som inte är en del av den egna bostaden. Hyr du ut fler regelmässigt gäller hyreslagen i jordabalken.
- Uppsägningstiden är tre månader för både hyresgäst och hyresvärd. Avtal som ingicks före den 1 juli 2026 följer fortfarande den gamla lagen, med kostnadsbaserad hyra.
- Uthyrt för 8 000 kr i månaden i en större stad ger ett hus för 835 000 kr 72 960 kr om året efter skatt och drift: en återbetalningstid på 11,4 år.
Hyran enligt den nya lagen
Enligt privatuthyrningslagen 2 kap. ska hyran vara bestämd till beloppet när avtalet ingås. Parterna får avtala om att hyresgästen betalar för el, värme, varmvatten och vatten efter förbrukning. Hyresgästen kan ansöka hos hyresnämnden om att få hyran ändrad, och nämnden sänker den bara om den är väsentligt högre än den hyra som i allmänhet tas ut för liknande, privatuthyrda bostäder. Parterna kan också avtala om att hyran ska följa ett index; den tidigare hyran måste då ha gällt i minst ett år.
Hyresgästen har inget besittningsskydd: ett avtal som gäller tills vidare kan sägas upp med tre månaders uppsägningstid.
Vad det ger, ort för ort
| Ort | Hyra per månad | Skatt per år | Kvar per år | Byggsats + hantverkare: återbetalning | Nyckelfärdigt: återbetalning |
|---|---|---|---|---|---|
| Stockholm | 12 000 kr | 22 560 kr | 109 440 kr | 7,6 år | 10,4 år |
| Göteborg | 10 000 kr | 16 800 kr | 91 200 kr | 9,2 år | 12,4 år |
| Malmö | 9 000 kr | 13 920 kr | 82 080 kr | 10,2 år | 13,8 år |
| Annan större stad | 8 000 kr | 11 040 kr | 72 960 kr | 11,4 år | 15,6 år |
| Mindre ort | 6 500 kr | 6 720 kr | 59 280 kr | 14,1 år | 19,1 år |
30 m², tolv månaders uthyrning, drift 12 000 kr per år, ingen ränta. Hyrorna är typiska nivåer för attefallshus 2026 enligt uthyrningssajter och branschkällor; jämför med vad liknande bostäder hyrs ut för där du bor.
Före uthyrning
- Bostadskrav. Ett hus som hyrs ut som bostad ska uppfylla Boverkets byggregler för bostäder: kök, hygienrum, tillgänglighet och energi.
- Avtal. Skriv ett skriftligt avtal med hyra, vad som ingår och uppsägningstid.
- Försäkring. Kontrollera att villaförsäkringen täcker ett uthyrt komplementbostadshus.
- Skatt. Läs om skatt vid uthyrning.
Veckans räkneexempel
Ett attefallshus på 30 m² byggt med byggsats och hantverkare kostar runt 835 000 kr inklusive grund, el och VA. Exempel: Annan större stad. Uthyrt för 8 000 kr i månaden, ger det 72 960 kr om året efter skatt och drift, och har betalat sig efter 11,4 år.